Com a crise, veio também uma enxurrada de distratos de contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis Incorporados ou Loteados, e milhares de discussões desses distratos perante o judiciário.
Diante da completa insegurança jurídica, atrelada a relevante posição do mercado imobiliário, que sempre foi força motriz da economia e principalmente do mercado de trabalho, fez-se necessária a aprovação de legislação específica para regulamentar o tema.
Assim, em 27/12/2018 fora sancionado o Projeto de Lei n.º 1.220/2015, convertido na Lei n.º 13.786/2018.
A citada Lei pretende pacificar o assunto, resultando em primeira análise, na considerável diminuição da judicialização do tema.
O projeto sancionado no último dia 27 de dezembro de 2018 altera as Leis nº 4.591/64 e nº 6.766/79.
Com relação aos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, será obrigatória, como condição de validade do contrato, a inclusão de Quadro-Resumo contendo informações importantes do contrato (cumprindo com o dever de informação do Código de Defesa do Consumidor) como: I – o preço total a ser pago pelo imóvel; II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei (direito de atraso pela Incorporadora de 180 dias na entrega da obra).
A Lei também normatizou o que já era pacificado na Jurisprudência com a inclusão do art. 43-A, do qual a Incorporadora possui 180 (cento e oitenta) dias de carência para a conclusão do empreendimento, sem a incidência de multas ou penalidades, contudo após o vencimento do prazo fixado, o Adquirente poderá resolver o contrato, recebendo integralmente os valores pagos, além de multa pactuada ou caso o decida esperar a entrega do imóvel, será devido pela Incorporadora indenização no importe de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago pelo Adquirente, para cada mês de atraso.
Com relação aos distratos, em caso de incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação (o empreendimento é apartado do patrimonial da Incorporadora, assegurando a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência da Incorporadora conforme a Lei 10.931/2004), o Adquirente fará jus à restituição do valor pago, devidamente atualizado pelo índice pactuado, mediante a dedução de: (i) valor integral da corretagem; (ii) pena convencional de até 50% (cinquenta por cento) do valor pago; (iii) impostos incidentes sobre o imóvel (se o caso); (iv) cotas condominiais ou contribuições associativas (se o caso); (v) fruição equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato; (vi) demais encargos incidentes sobre o imóvel ou previstas em contrato. A restituição deverá ser paga pela Incorporadora ao Adquirente em até 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
Por outro lado, em caso de empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, serão deduzidos os mesmos itens, contudo, a porcentagem máxima de pena convencional será de até 25% (vinte e cinco por cento), e o pagamento deverá ser realizado em parcela única após 180 (cento e oitenta) dias do desfazimento do contrato.
A Lei também fixou prazo de arrependimento de 7 (sete) dias corridos, como no Código de Defesa do Consumidor, para contratos firmados fora da sede da Incorporadora, mesmo que em estandes de vendas, sendo devolvido ao Adquirente inclusive a comissão de corretagem.
Por último, a Lei delimitou os mesmos direitos anteriormente tratados para contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária para os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento, alterando a porcentagem de fruição do lote para 0,75%do valor atualizado do contrato, e os prazos para restituição pelo Loteador.
A grande maioria das incorporações são realizadas sob o regime do patrimônio de afetação, devido ao menor custo fiscal e proteção do Adquirente, sendo assim, a Lei sancionada prevê descontos maiores do que os aplicados atualmente pelo judiciário e, a devolução dos valores pagos ao Adquirente, passa a ser realizada em no mínimo 180 (cento e oitenta) dias da data do distrato (podendo chegar até a 30 dias da emissão do habite-se), o que torna o mercado mais equilibrado, possibilitando uma maior previsibilidade tanto para Adquirentes quanto para Incorporadoras.